Umowa deweloperska to rodzaj umowy przedwstępnej, dedykowanej dla zakupu mieszkań i domów w trakcie realizacji inwestycji, zanim zostanie ona oddana do użytkowania. Ma formę aktu notarialnego i jest przygotowywana przez notariusza na podstawie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ta reguluje, co powinno znaleźć się w umowie, dlatego możliwości notariuszy w konstruowaniu zapisów są mocno ograniczone.
Co daje Ci umowa deweloperska?
Najważniejsze jest to, że umowa jest notarialna - ma moc wykonalności i nie można jej po prostu odstąpić. Podpisanie umowy wiąże się z wpisaniem roszczenia do księgi wieczystej działki, na której realizowana jest inwestycja. To zabezpiecza klienta przed sprzedażą tego samego mieszkania komuś innemu. Jednocześnie roszczenie wiąże się z obowiązkiem zapłaty - w przypadku zwłoki w opłacaniu transz deweloper może naliczać odsetki i kary umowne, a nawet dochodzić płatności u komornika.
Z drugiej strony klient otrzymuje gwarancję ceny i bezpieczeństwo zakupu. W przypadku zmiany ceny mieszkania czy jego powierzchni, umowa deweloperska daje prawo bezpłatnego odstąpienia od zakupu.
Co powinna zawierać?
Niezbędnym elementem umowy jest jej wzór oraz prospekt informacyjny, dostarczane klientowi przed spotkaniem u notariusza. Wzór umowy stanowi szkielet dokumentu uzupełniany zmiennymi danymi (informacje o lokalu, dane klienta itd.), zaś prospekt informuje o deweloperze, lokalizacji i standardzie inwestycji - w tym o wcześniejszych realizacjach inwestora oraz planowanych inwestycjach w promieniu kilometra od miejsca budowy.
Ile kosztuje umowa deweloperska?
Zgodnie z ustawą koszty umowy deweloperskiej pokrywają obie strony po połowie, choć w praktyce bywa różnie - czasem deweloper w ramach promocji pokrywa je w całości, a czasem dogaduje się z notariuszem tak, by większy ciężar wziął na siebie klient. Zazwyczaj kwota opłaty po stronie klienta waha się od kilkuset złotych do 2 tys. zł, w zależności od wartości lokalu i powierzchni dodatkowych. Dokładną kwotę najlepiej ustalić bezpośrednio w kancelarii notarialnej przygotowującej umowę - warto też zapytać, czy akceptowana jest płatność kartą, bo wiele kancelarii wymaga gotówki.
Po zakończeniu budowy i odbiorze lokalu kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przeniesienia własności.
