Po co nam nowe mieszkanie ?
Czy zakup mieszkania to realna potrzeba życiowa wynikająca z aktualnej sytuacji czy chwilowa zachcianka ?
To pytanie warto sobie zadać zanim zaczniemy szukać nowego mieszkania. Odpowiedź nie zawsze jest jednoznaczna a możemy zaoszczędzić sporo czasu na oglądanie ofert, których i tak nie wybierzemy. Czasem pomysł zakupu znika równie szybko jak się pojawia. Inspiracją bywają rodzinne rozmowy przy stole, trudniejsze sytuacje rodzinne, emocjonalne uniesienia lub wizyta u znajomych.
Wiele osób nie musi kupować mieszkania, bo to co mają jest dla nich wystarczająco dobre. Niejednokrotnie wystarczy zrobić remont tego co mamy, dogłębniej przemyśleć sprawę i przeliczyć finanse. Czasem lepiej wynająć lokal bo jest to bardziej sensowne i opłacalne.
Kamienie milowe - kto i kiedy kupuje nowe mieszkanie?
Zakup lub zamiana mieszkania związany najczęściej jest ze zmieniającą się sytuacją życiową. W naszej firmie nazywamy to kamieniami milowymi i są to odpowiednio
- Wyprowadzka z rodzinnego domu - usamodzielnienie, pierwsza praca, wyjazd na studia
- Wejście w związek - małżeństwo lub długotrwała relacja
- Pojawienie się dziecka lub kolejnego dziecka
- Zmiana pracy lub miejsca pracy
- Opuszczenie domu przez dzieci - efekt pustego gniazda
- Pojawienie się większej kwoty pieniędzy - spadek lub odszkodowanie
- Zakończenie związku np. rozwód lub śmierć małżonka
Jeśli któryś z tych etapów życia właśnie przed tobą, to jest ten moment kiedy warto działać. Etapami pośrednimi, które nie są aż tak silnymi motywatorami, ale dają z czasem coraz większy impuls do zmian:
- Kurcząca się powierzchnia mieszkania wraz z rosnącą ilością przedmiotów
- Dorastające, coraz większe dzieci
- Chęć podniesienia jakości życia - lepsza lokalizacja
- Standard budynku lub sąsiedztwo
Czy to dobry moment na zakup mieszkania?
To bardzo częsta wątpliwość pojawiająca się w głowach osób noszących się z zamiarem zakupu nieruchomości. Jako konsultanci staramy się pomagać klientom rozstrzygnąć ten dylemat zadając kilka pytań m.in o sytuację dotyczącą kamieni milowych. Z reguły jest tak że młodsi nie będziemy, z wiekiem zarabiamy więcej a nieruchomości drożeją. Dlatego zazwyczaj jest tak, że im szybciej podejmiesz decyzję, tym lepiej na tym wyjdziesz finansowo i pod kątem realizacji życiowych celów. Zdarzają się sytuacje, że klienci dają sobie czas na odłożenie większych kwot na zakup nieruchomości. W praktyce jest tak, że odłożone kwoty wystarczają na pokrycie różnicy w rosnących cenach nieruchomości. Innymi słowy co odłożą, to im zdrożeje. Dlatego zamiast czekać kolejny rok z zakupem, przemyśl zakup teraz z oddaniem nieruchomości za rok, negocjując sensownie płatności. Naszym klientom pokazujemy jak to robić i pomagamy poukładać sensownie ten proces.
Dla kogo to mieszkanie?
W naszym języku nazywamy to personą zakupową czyli osoba która będzie fizycznie zamieszkiwać dany lokal i której to potrzeby mieszkaniowe są realizowane. Oczywiście niekoniecznie to musi być jedna osoba, bo w przypadku rodzin mamy personę wieloosobową np małżeństwo i dzieci. Najczęściej występujące persony na rynku mieszkaniowym:
- Singiel kupujący pierwsze mieszkanie
Młoda osoba w wieku 22-28 lat chcąc uniezależnić się od rodziny, poszukująca swojej pierwszej nieruchomości. Najczęściej kupuje mieszkanie ze wsparciem rodziców - wtedy miewa nieco ograniczoną decyzyjność. Chętnie wybiera lokalizacje które zna, blisko rodziny i znajomych, z dobrym dojazdem do miejsca pracy i centrum miasta.
- Młoda para mająca wobec siebie plany ale jeszcze bez sformalizowanego związku.
Para młodych osób w wieku 24-30 lat chcących zamieszkać razem i mających wobec siebie plany na przyszłość. Często narzeczeństwo z zaplanowaną datą ślubu. Szukają mieszkania z myślą o przyszłym założeniu rodziny. Ma to być ich pierwsze wspólne mieszkanie. Często kupującą jest jedna strona w związku.
- Młode małżeństwo
Młoda para po ślubie, czasem już z małym dzieckiem, najczęściej w wieku 25-35 lat. Szukają pierwszego swojego wspólnego mieszkania.
- Rodzina
Wiek 30-40 lat. Mają już kilkuletni staż małżeński i borykają się z codziennymi problemami. Mają stabilną sytuację zawodową i wypracowaną zdolność kredytową, oraz odpowiednie wkład własny na zakup.
- Dojrzała rodzina
Wiek 35-50 lat. Mają już dobrą sytuację zawodową i finansową. Raczej nie planują powiększenia rodziny. Chcą sobie poprawić standard życia i powiększyć mieszkanie, zmienić na nowsze, lepsze lub w bardziej dogodnej lokalizacji.
- Małżeństwo ze stażem
Wiek 50+ lat. Mieszkają sami we dwójkę lub z dorosłym dzieckiem, jeszcze pracują ale mają dużo wolnego czasu który by chcieli aktywnie spędzać wśród ludzi, wśród wnuków lub na realizacji swoich pasji. Warto dopytać co jest dla nich ważne.
- Związek partnerski
Persona podobna do młodej pary ale często z dłuższym stażem, dwoje rozwodników lub para homoseksualna. Mieszkają już razem na mieszkaniu wynajmowanym lub u jednego z partnerów. Aktualnie mieszkają razem. Ma to być ich pierwsze wspólne mieszkanie
- Seniorzy lub jeden senior.
Szukają tzw mieszkania docelowego, którego już nie będą zmieniać. Zależy im na spokoju i bliskości miejskiej infrastruktury. Często wybierają swoją okolicę, zmieniając standard na lepszy (np z windą).
- Inwestor
Osoba posiadająca nadwyżki finansowe realizująca zakup biznesowo, w celach zarobkowych lub jako ochrona kapitału.
- Firma
Osoby (spółki) prowadzące biznes i poszukujące nowego lokalu pod działalność gospodarczą, najczęściej branże związane z usługami (medycyna, estetyka), działalność biurowa i handel
Kto decyduje o zakupie ?
Jeśli jesteś personą zakupową i osobą decydującą o zakupie to masz komfort wyboru. Jednak często spotykamy się z sytuacją, że osoba która ma mieszkać, pozostaje pod silnym wpływem innych osób chcących decydować o wyborze mieszkania. Rodzice dla dzieci, dziadkowie dla wnuków, rodzeństwo itd. Sytuacja wydaje się zrozumiała o ile związane jest to z finansowaniem danego zakupu, gdyż sponsor chce mieć wpływ na decyzyjność. Jednak jeśli ty kupujesz mieszkanie dla siebie, nie słuchaj głosów doradców, bo każdy ma inne potrzeby mieszkaniowe i inaczej patrzy na świat. Ty będziesz mieszkać ? Kieruj się swoimi potrzebami a nie doradców i suflerów.
Chcę pomóc komuś w poszukiwaniu
Jeśli jednak szukasz mieszkania dla kogoś to pierwsza nasza rada …daj sobie spokój. Jak tego dokonać ? Najpierw zdefiniuj swoja rolę w procesie
- Rola nr 1 - sponsor.
Najprawdopodobniej jesteś rodzicem, dziadkiem lub wujkiem (bądź babcią, mama, ciocią). Należysz do starszego pokolenia, które ma trochę grosza i chcesz zrobić dobrze komuś młodszemu z rodziny.? Danie sobie spokoju z poszukiwaniem dla kogoś polega na określeniu budżetu i oddanie odpowiedzialności za wybór osobie dla której ma być ten zakup.
Wyjątkiem są przypadki kiedy kupujemy dla nieletnich lub wczesnych dorosłych, czyli takich którzy mają świeży dowód osobisty i generalnie na życiu się jeszcze nie znają. Zakup tego mieszkania jest podyktowany najczęściej aspektami ekonomicznymi - inwestycja gotówki, zakup mieszkania czas studiów lub zabezpieczenie przyszłości dziecka. W takim wariancie kupujesz mieszkanie inwestycyjnie, więc odsyłam do części publikacji, opisującej zakup mieszkania do zarabiania.
- Opcja nr 2 - pomocnik.
Siostra, matka, ciotka lub sąsiadka. Słyszała, że ktoś kupuje mieszkanie i chce za wszelką cenę pomóc bo lubi “robić w nieruchomościach`. Albo najlepszy tekst jaki słysze to “dziecko pracuje … nie ma czasu szukać mieszkania`.
Jak twoje dziecko nie ma czasu sobie mieszkania poszukać bo dużo pracuje, to znaczy że jest to dla niego mało ważne i ma gdzieś temat mieszkania. Woli iść wieczorem ze znajomymi do pubu niż sobie głowę zawracać szukaniem ofert. Więc po co Ty sobie zawracasz i innym przy okazji ? Samochodu, wakacji i partnera też będziesz mu szukać?
Jakie mam potrzeby mieszkaniowe?
Twoim zadaniem jest określić co lubisz albo jakiego mieszkania chcesz. I je kupić. Bądź wybrać mieszkanie zbliżone do wymarzonego. Niestety w nieruchomościach jak w życiu, ideałów nie ma, więc warto się pogodzić z drobnymi niedoskonałościami. Ale o nich później. Pisząc mieszkanie “dla siebie` mam na myśli również Twoją rodzinę która z Tobą zamieszka. Przyjmuje jednak że jesteś osobą decyzyjną, w większym lub mniejszym stopniu i masz wpływ na co wybierzesz.
Jak zdefiniować co lubisz lub czego chcesz / potrzebujesz?
- W przypadku mieszkania są to trzy podstawowe parametry:
- Ile minimalnie potrzebuje pokoi
- Gdzie powinienem mieszkać aby moje życie było łatwiejsze
- Na ile metrów kwadratowych mnie stać
Ile pokoi
Czasem się wydaje że to takie oczywiste, jednak praktyka uczy że nie zawsze. Widziałem już małżeństwa z dziećmi kupujące kawalerki i singli na 5 pokojach. A wzór na ilość pokoi jest taki prosty.
P min = Iom (+1)
Gdzie :
P min - to minimalna ilość pokoi w mieszkaniu
Iom - ilość osób mieszkających
W nawiasie jest liczba +1 co oznacza, że dobrze by było dorzucić jedno pomieszczenie ale można to traktować jak opcję.
Mieszkanie dla singla
Mając singla możemy spokojnie proponować mu kawalerkę czyli mieszkanie z 1 pokojem. Aktualnie może ono mieć nie mniej niż 25 mkw. Jednocześnie singiel w związku myślący poważnie o swoim partnerze powinien spojrzeć w pozycję mieszkanie dla pary.
Mieszkanie dla pary
Para to w zasadzie dwoje singli chcących mieszkać razem. W takiej sytuacji raczej doradzamy wspólny wynajem mieszkania. Jeśli jednak z jakich powodów chcecie kupić razem mieszkanie to zastanówcie się:
- Czy wasz związek jest już na tyle trwały, że ta inwestycja ma zabezpieczyć przyszłość was jako rodziny? Jeśli tak zapraszam do pozycji niżej tj. mieszkanie dla młodego małżeństwa z opcją wspólnego finansowania czyli wspólne wzięcie kredytu i zakup mieszkania w mieszkania w udziałach, co sprawi że wasza sytuacja mieszkaniowa będzie taka jak małżonków
- Czy może jednak nie jesteście jeszcze pewni swoich planów, bądź po prostu nie chcecie myśleć o przyszłości? Sugeruję aby mieszkanie kupiło jedno z Was jako nieruchomość do prywatnego majątku. Niska stabilność związków w dzisiejszych czasach pozwoli wam uniknąć potencjalnych problemów. W przypadku chęci związania na stałe w późniejszym czasie, możecie przepisać na siebie część udziałów w lokalu lub partycypować w kredycie.
Mieszkanie dla młodego małżeństwa
Młode małżeństwo bez dzieci powinno się traktować jako opcja 3 osobowa ponieważ z natury rzeczy, małżeństwa mają dzieci i jest to kwestia czasu. Plan minimum w takim przypadku to jeden pokój z sypialnią dla rodziców, jeden jako pokój dziecka i salon jako część wspólna. Chyba że mamy jasno zadeklarowaną parę, która nie chce i wie, że dzieci mieć nie będzie.
- “Ale my jeszcze nie mamy dzieci` czasami słyszę. Teraz tak, ale oszacujcie, że mieszkanie kupujecie na ok 8 lat. To dobra perspektywa przy wyborze nieruchomości. Czy za 8 lat też nie będziecie mieć dzieci ?
- “Jak będziemy mieli dziecko to zmienimy na większe` odpowiadają. Oczywiście jest to plan alternatywny, jednak szalenie prawdopodobne, że na operacji zamiany mieszkania na większe, w krótkim okresie możecie stracić i będzie to znacznie bardziej kosztowne niż od razu zakup nieco większego mieszkania z 1 pokojem więcej. Poza tym, powiększenie rodziny to nie jest dobry moment na szukanie i zakup mieszkania. Tym bardziej że powiększenie rodziny często związane jest z obniżeniem zdolności kredytowej i ograniczoną możliwością zarobkowania przez partnerkę.
Małżeństwo z 2 dzieci to minimum opcja 4 pokojowa, choć w przypadku małych dzieci, możemy przyjść, że są w stanie mieszkać w jednym pokoju do wieku ok. 10-12 lat. Oczywiście, że każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie.
Ceny mieszkań
Odwieczne pytanie czy ceny nie są za wysokie i czy nie lepiej poczekać aż ceny spadną ? W Historii nieruchomości ceny zazwyczaj nie spadały koniunkturalnie co oznacza że nie ma co liczyć na jakiś większy okres spadków cen, jak w przypadku innych towarów. Nawet w przypadku kryzysów związanych z rynkiem nieruchomości, chwilowe i regionalne spadki cen były związane z ograniczoną lub całkowicie zawieszoną akcją kredytową banków, co było głównym powodem spadku cen. Jeśli zakup nieruchomości planujesz wspomagać kredytem, w czasie pojawienia się silniejszej korekty cenowej (która pojawia się średnio co 10 lat) bank prawdopodobnie nie udzieli Ci kredytu lub będziesz mieć mniejszą zdolność.
Tak było w 2009 roku i w 2020 w czasie pojawienia się pandemii Covid19. Kiedy kredyty wracają do normalności, ceny nieruchomości również. Zatem jeśli chcesz czekać na okazje to tylko z gotówką i tylko na zakupy inwestycyjne, a nie jako realizacja życiowych potrzeb mieszkaniowych twoich czy twojej rodziny.
Finansowanie zakupu mieszkania
Przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania, sugerujemy klientom aby sprawdzić swoje możliwości finansowe. Postawa “na pewno mnie stać` nieraz była źródłem frustracji klientów, którzy byli przekonani że dostaną kredyt. Negatywna decyzja banku może wynikać np nietypowych źródeł dochodów, ich nieregularności, zaległości o których możesz nie wiedzieć a są uwidocznione w BIK czy też nawet braku scoringu BIK. W celu sprawdzenia zdolności kredytowej polecamy kontakt z jednym z naszych rekomendowanych doradców kredytowych.
Na jak długo kupować mieszkanie?
Statystyki obrotu mieszkaniami w Polsce pokazują, że średnio mieszkanie wystarcza na około 8 lat. Oczywiście jedni zmieniają częściej, inni mieszkają dłużej, jednak warto pamiętać o tym, że mieszkania nie kupujemy na zawsze tylko na kilka lat danego etapu życia.
Dlatego przestawienie myślenia na zakup krótkoterminowy pomaga klientom szybciej podejmować ważne decyzje. Piszemy o tym, ponieważ nieraz mieliśmy w biurze osoby z myśleniem o zakupie nieruchomości “na zawsze` lub "mieszkania na całe życie". Klienci ci szukają mieszkania idealnego, spełniającego wszystkie ich oczekiwania. Niestety takich mieszkań nie ma, a zakup zawsze związany jest z jakimiś kompromisami. Takie nastawienie powoduje paraliż decyzyjny, na czym cierpi zarówno klient jak i jego bliscy, gdyż przez błędne myślenie, nie są w stanie zrealizować swoich potrzeb mieszkaniowych na danym etapie życia.
Czas oczekiwania na mieszkanie?
Na mieszkania deweloperskie zazwyczaj trzeba poczekać. Im wcześniej podchodzisz do zakupu mieszkania tym masz większy wybór i niższe ceny, które zazwyczaj rosną z roku na rok. Oczywiście jeśli sytuacja tego wymaga i musisz mieć mieszkanie szybciej, oferta deweloperska również coś będzie mieć, jednak wybór będzie znacznie ograniczony. Dlatego im więcej czasu dajesz sobie na zamieszkanie tym lepiej. Z drugiej strony pułapką w którą czasem wpadają klienci to ciągłe czekanie na nowe oferty, które pojawiają się co kilka miesięcy na rynku. Dlatego podchodząc do zakupu mieszkania daj sobie czas na zamieszkanie ale wybieraj i decyduj szybko. To najbardziej sensowne podejście do pierwotnego rynku mieszkaniowego. Przeciąganie procesu zakupowego sprawia, że obejrzane oferty się dezaktualizują i trzeba na nowo podchodzić do poszukiwania mieszkania. Rodzi to frustrację, zmęczenie i zniechęcenie rynkiem.
Czy rynek pierwotny jest dla mnie?
Jeśli zależy ci na czasie a twój budżet jest na granicy i nie pozwala na zakup mieszkania, które trzeba urządzić, to odpuść rynek pierwotny. Mimo iż zakup mieszkania od dewelopera często jest cenowo porównywalny do rynku wtórnego, to na mieszkania trzeba poczekać i je wyposażyć. Dlatego osobom którym bardzo zależy na czasie, a cena jest kluczowym parametrem wyboru, odradzamy szukanie nowych mieszkań.
Jeśli jednak cenisz sobie wyższy komfort zamieszkiwania, chcesz zamieszkać na dłużej, nie lubisz wnętrz wg czyjegoś pomysłu bo masz swoją wizję mieszkania a budżet pozwala ci na ten zakup - to rynek pierwotny jest dla Ciebie. Nowe mieszkania mają też lepsze parametry energetyczne przez co są bardziej ekonomiczne w zakresie ogrzewania. Czasem różnica w opłatach miesięcznych za mieszkanie w nowym bloku, potrafi zniwelować wyższą ratę kredytu dlatego warto o tym pamiętać, że nowe nie zawsze oznacza droższe. Aby to ocenić należy brać pod uwagę parametr TCO - całkowity koszt posiadania sumujący raty kredytu i miesięczne opłaty.
Jak i gdzie szukać nowych mieszkań?
Zespół Mertis Investments to doświadczeni konsultanci deweloperski, którzy chętnie pomogą ci wybrać mieszkanie lub dom spośród naszej bardzo szerokiej oferty sprawdzonych inwestorów, dla których prowadzimy obsługę klientów. Zyskujesz dzięki temu podwójnie - kupujesz bezpośrednio od dewelopera przez co masz informacje z pierwszej ręki, dodatkowo dostajesz najwyższy standard obsługi przez profesjonalistów pracujących na tym rynku od wielu lat. Dzięki temu zakup jest łatwiejszy i przyjemniejszy. Dodatkowo pomagamy naszym klientom zrozumieć ich sytuację i potrzeby, rzucamy nowe światło na zakup nieruchomości i edukujemy. Dzięki naszej pomocy klienci dokonują bardziej świadomych wyborów i lepszych decyzji.
Jeśli w naszej ofercie nie znajdziesz dla siebie oferty skorzystaj z portali internetowych zbierających oferty deweloperów. Pamiętaj jednak, że wielu deweloperów tam nie ma swoich ogłoszeń, a jedynym sposobem dotarcia do nich pozostają ich firmowe strony internetowe lub popularne portale ogłoszeniowe.
Zdarza się również u nas, że dana oferta potrafi zostać wyprzedana jeszcze przed publikacją ogłoszeń na stronach www. Szczególnie jeśli jest w pożądanej lokalizacji. Dlatego jeśli szukasz konkretnej nieruchomości lub w określonej lokalizacji, daj znam znać. Może w tym miejscu już jest coś planowanego i dowiesz się o tym jako pierwszy.
Czy warto przy poszukiwaniu mieszkania skorzystać z pomocy konsultanta?
Są klienci którzy często kupują mieszkania i doskonale znają rynek oraz wiedzą czego chcą. Dla nich nasza pomoc niezbędna jest w zakresie poznania ceny, standardu czy warunków zakupu. Jeśli jednak mieszkania szukasz dla siebie, nie kupujesz mieszkania co rok a twoja wiedza o rynku jest głównie “internetowa` to polecamy aby korzystać z doświadczenia konsultantów. Tym bardziej, że nasza pomoc jest zupełnie darmowa, a zyskujesz oferty o których mogłeś nie wiedzieć oraz wiedzę, która na pewno ci pomoże w zakupie nowego domu lub mieszkania.
Co jest ważne przy zakupie nowego mieszkania?
Na początku określenie głównych potrzeb, budżetu i lokalizacji. To podstawowe parametry poszukiwań. Jednak w dalszej kolejności zadaj sobie pytanie co lubisz a co cię zawsze irytowało w mieszkaniach ? Kolejną ważną kwestią jest co się stanie z mieszkaniem za 10 lat ? Czy będziesz chciał je zostawić na wynajem czy ma być sprzedane ? W przypadku chęci odsprzedaży zainwestuj w dodatkowe powierzchnie takie jak miejsce postojowe i komórka. Bez tego może być problem, szczególnie w ruchliwych częściach miasta. Często pytamy klientów jak spędzają wolny czas. Znając odpowiedzi na te pytania jesteśmy wstanie doradzić odpowiednie inwestycje lub ostrzec przed innymi.
Jeśli planujesz rozwój rodziny wybieraj inwestycje z placami zabaw, znajdziesz tam wiele innych młodych rodzin i poznasz przyjaciół. Jeśli jednak wolisz spokój i porządek, to rowery i wózki na klatkach schodowych oraz hałas wokół bloku mogą sprawić że życie w nowym mieszkaniu stanie się koszmarem.
Parametrów jest wiele przez co wybór nie jest tak oczywisty. Dlatego warto skorzystać z darmowej pomocy konsultantów znających rynek - bardzo ułatwi Ci to znalezienie odpowiedniego mieszkania lub domu.
Czy ta inwestycja deweloperska jest dla mnie?
Jeśli lokalizacja i design budynku ci odpowiada to jest duża szansa, że dane osiedle będzie dobrym wyborem. Pod warunkiem, że są w nim jeszcze oferty spełniające twoje potrzeby i na twoją kieszeń. Nieraz jest tak że oferta pierwszego czy drugiego wyboru z pewnych względów nie pasuje klientom i szukają dalej. Chętnie pomagamy w tym procesie pokazując wady i zalety każdej oferty abyś mógł świadomie wybrać możliwie najlepsze mieszkanie dla siebie
Przekrój społeczny
Niezwykle rzadko poruszana kwestia a bardzo ważna dla komfortu zamieszkiwania. Innymi słowy kogo oferta przyciąga najczęściej i kto będzie mieszkał w danym bloku (osiedlu). Jeśli projekt ma dużą ilość małych mieszkań, możesz mieć pewność, że większość będzie na wynajem. Niedaleko uniwersytetu zamieszkają głównie studenci, zaś w centrum miasta będzie sporo młodzieży (również zagranicznej) oraz krótkoterminowych turystów. W przypadku zespołów bloków dalej od centrum z mieszkaniami 3-4 pokojowymi na niewielkich metrażach na pewno zamieszkają młode rodziny z małymi dziećmi. Jeśli szukasz spokoju polecamy inwestycje w droższych dzielnicach z większymi mieszkaniami bez palców zabaw pod oknami. Cechą charakterystyczną inwestycji położonych przy większych instytucjach jest to, że przyciągają podobne grupy zawodowe I tak inwestycja obok szpitala przyciąga lekarzy i kadrę medyczną, osiedla niedaleko jednostek wojskowych chętnie zamieszkują żołnierze itd. Dlatego jeśli chcesz trafnie ocenić kto zamieszka na danym osiedlu spójrz na przekrój ofert, ceny i obecność kluczowych obiektów w promieniu 2 km.
Widok z okna
To pierwsza rzecz jaką najczęściej oglądają klienci w mieszkaniach deweloperskich. Trudno się dziwić bo w pustym mieszkaniu nie ma co oglądać poza białymi ścianami. Dlatego widok z okna tak bardzo przykuwa uwagę. Jednak w przypadku mieszkań na rynku wtórnym, to co za oknem spada na drugi plan i nie jest aż tak ważne. Wspominamy o tym, gdyż wielu klientów na rynku deweloperskim wpada w pułapkę nadawania nadmiernego znaczenia widokowi z okna zamiast skupiać się na funkcjonalności lokalu. Z tego zjawiska korzystają także deweloperzy, którzy mieszkania z tzw. lepszym widokiem wyceniają znacznie drożej. Dlatego jeśli chcesz mądrze wybrać i nie złapać cenowego haczyka, pamiętaj że w deweloperce widok z okna sprzedaje mieszkanie. Przez to można przeoczyć wiele ważnych kwestii w mieszkaniu, które zaczną irytować jak już widok powszednieje lub zostanie przysłonięty firanką.
Światło w mieszkaniu a strony świata
Z reguły lubimy słoneczne pomieszczenia. A przynajmniej tak się wydaje. Latem najbardziej słoneczną stroną mieszkania zachód (o ile nic nie przesłania widoku). Zachodnie słońce długo się utrzymuje i jest dostępne popołudniami, czyli wtedy kiedy najczęściej jesteśmy w domu.
Jednocześnie zachodnie słońce jest najbardziej dokuczliwe i rażące gdyż schylając się ku zachodowi świeci prosto w okna. Wiele osób pozornie lubiących słoneczne mieszkania, w tym samych mieszkaniach montuje żaluzje i rolety aby chronić się przed słońcem.
Warto pamiętać też, że zimą sytuacja się zmienia i słoneczny zachód ustępuje stronie południowej. Jednak jest rzecz o której warto wiedzieć to, że słoneczne nie zawsze oznacza jasne. Byw tak że mieszkania południowe czy zachodnie bywają ciemniejsze niż np wschodnie czy północne. O wszystkim decyduje co jest za oknem. Mieszkania jasne to takie, do których wpada dużo światła, także tego odbitego. Aby mieć jasne mieszkanie należy postawić na duże okna oraz jasne obiekty za oknem (np elewacje sąsiednich budynków), które odbijają światło słoneczne. Mieszkania północne potrafią być dzięki temu bardzo przyjemne bo są doskonale naświetlone miękkim światłem odbitym a nie nagrzewają się tak i nie potrzebują rolet.
W drugą stronę - jeśli po słonecznej stronie świata mamy za oknem dużo zieleni (park, drzewa itd) to mimo pozornie słonecznej strony, mieszkanie może być ciemne bo zieleń optycznie zabierać nam będzie światło. To bardzo ważna zależność na którą warto zwracać uwagę. Dlatego odróżniamy w naszej pracy mieszkania słoneczne od jasnych.
Okolica
Lokalizacja to jeden z głównych parametrów decydujących o wyborze danej oferty. Jednak prawda jest taka, że większość klientów wybiera ją sentymentalnie. Czyli dla każdego co innego jest dobrego. Lubimy dzielnice które już znamy, bądź w których kiedyś mieszkaliśmy. Pewnie dlatego większość inwestycji deweloperskich sprzedawana jest w dużej mierze klientom mieszkającym w sąsiedztwie. Lokalizacja lokalizacją jednak ważna jest okolica czyli to co znajduje się najbliższym otoczeniu budynku oraz jaka jest perspektywa zmian.
Jeśli zatem w otoczeniu budynku mamy park, rzekę lub inne elementy uznawane powszechnie za atrakcyjne, to możemy liczyć, że ta inwestycja będzie droga. Nie koniecznie będzie lepszej jakości ale ma po prostu lepszy widok za oknem (patrz Widok z okna) i poszukiwane przez klientów otoczenie.
W drugą stronę: jeśli inwestycja znajduje się w mniej prestiżowym miejscu, a za oknem są np jakieś magazyny to oferta będzie pozycjonowana niżej. Ale co ważne, warto sprawdzić perspektywę danego miejsca oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni. Nieraz okazuje się, że magazyn zostanie wyburzony i powstanie w tym miejscu nowe, piękne osiedle, a ładny park za oknem jest prywatnym terenem i będzie sprzedany deweloperowi pod kolejne bloki.
Doświadczyliśmy już tego, że zdarza się pracownikom firm deweloperskich czy pośrednikom wprowadzać w błąd klientów (nie zawsze świadomie) w zakresie tego co ma powstać w okolicy. Dlatego należy zachować dystans w poleganiu na opinii sprzedawcy na temat okolicy. Wiadomo, że mają interes w tym, aby jak najlepiej opisać lokalizację i pewne fakty mogą pominąć w swojej barwnej opowieści.
Hałas w mieszkaniu
Walory akustyczne mieszkań to jeden z ważniejszych elementów mieszkania jednak klienci zazwyczaj do niego podchodzą w dziwny sposób. Większość osób kupujących mieszkania w ogóle ten wątek nie interesuje, jednak są tacy którzy aż nadto przesadnie skupiają się na tym elemencie. Jak to się objawia ?
Stanie na balkonie miejskiej inwestycji i uważne nasłuchiwanie samochodów wiąże się z tym, że je usłyszymy. Nie ma innej opcji. Jednocześnie ci sami wrażliwi akustycznie klienci potrafią wybrać mieszkanie od dziedzińca, gdzie na etapie nowego bloku nie było faktycznie słychać samochodów ale po roku od oddania budynku do użytkowania, od wiosny do jesieni od 9 rano do 21 mamy nieustanny jazgot i krzyki dzieci z placu zabaw.
Dlatego testowanie akustyki mieszkania powinno wziąć pod uwagę szerszy zakres porównania niż tylko to, co słychać w momencie wizyty za oknem. Często też sama budowa wytwarza spory hałas i trudno jednoznacznie ocenić akustykę okolicy.
Do tego bardzo ważne, jak nie najważniejsze, jest wygłuszenie samych mieszkań. Można to ocenić po grubości ścian, zastosowanych materiałach oraz izolacjach akustycznych. Ważnym elementem jest położenie instalacji wodno-kanalizacyjnych. Często spotykamy rury umieszczone w bruzdach. Wycięte miejsce pod instalację zakłóca parametry akustyczne ścian, szczególnie w łazienkach sąsiadujących ze sobą mieszkań. Obustronne nacięcie ścian nieraz doprowadza do sytuacji, że z grubej cegły akustycznej zabierane jest po kilka cm z każdej strony i robi nam się ściana działowa, niczym między pokojami. Niejednokrotnie widzieliśmy jak instalatorzy całkowicie się przebijali do łazienki sąsiedniego mieszkania. Dziury te zaklejano tylko tynkiem. Mieszkańcy się nie widzieli ale doskonale słyszeli.
Mieszkanie czy dom?
To częsty dylemat osób poszukujących dużych mieszkań 4-5 pokojowych. W przypadku mieszkania w bloku o powierzchni 80 mkw z miejscem postojowym w hali garażowej budżetowo osiągamy pułap w jakim dostępne są domy bliźniacze lub szeregówki. Oczywiście kosztem takiej zamiany jest mniej rozwinięta infrastruktura wokół gdyż lokalizacja jest oddalona nieco bardziej od centrum, choć nie zawsze jest to regułą. Dlatego jeśli bliskość sklepów i przystanków komunikacji nie jest dla ciebie aż tak ważna, pracujesz zdalnie lub bardziej sobie cenisz przestrzeń i zieleń, wybór dom będzie dla ciebie kuszącą alternatywą. Warto też zwrócić uwagę na parametry sąsiedzkie i akustyczne. W domu mamy najczęściej mniej sąsiadów (jedynie po bokach a nie nad głową) przez co mieszka się spokojniej. Koszty zamieszkania w 100 metrowym domu bywają porównywalne do 60-metrowego mieszkania w bloku. Zazwyczaj jednak trzeba się liczyć z większymi nakładami na dojazdy - im dalej od miasta tym wyższe koszty dojazdów i stracony czas.
Dom kupić od dewelopera czy wybudować?
Budowa domu ma to do siebie, że jest osiągalna we własnym zakresie. Jeśli dysponujesz już działką, znasz się trochę na budownictwie, masz wsparcie rodziny i potrafisz część robót budowlanych wykonać sam oraz kontrolować fachowców a co najważniejsze masz na to czas, to budowa domu nie powinna sprawić większych problemów.
Jednak z praktyki wiemy, że samodzielna budowa domu to ogromne wyzwanie i mnóstwo błędów a co za tym idzie problemów na lata. Dlatego jeśli nie budowałeś nigdy domów, nie znasz się na tym a twój czas jest cenny, wybierz dom od dewelopera.
Może będziesz mieć mniejszą działkę, może będzie nieco mniejszy ale zyskasz spokój i gwarancję. Deweloperzy budujący domy mają często spore doświadczenie, starają się wybierać proste i sprawdzone projekty, unikają kosztownych błędów i skomplikowanych rozwiązań. Do tego mają swoje ekipy budowlane i sprawnie oszacować terminy i koszty więc masz pewność ile będzie kosztować budowa oraz kiedy się zakończy. Dzięki temu jesteś w stanie zabezpieczyć budżet i terminy.
Kim jest deweloper?
Deweloper jest organizatorem procesu deweloperskiego, odpowiedzialnym za jego sukces. Jego zadaniem jest pospinanie wszystkiego w jedną całość, aby na koniec powstał ładny budynek a klienci byli zadowoleni z zakupu. Deweloper to podmiot, który pozyskuje działkę pod inwestycję stając się jej właścicielem lub współwłaścicielem, zleca architektom zaprojektowanie budynku i uzyskania pozwolenia na budowę, zatrudnia wykonawców do wybudowania budynku, załatwia finansowanie oraz realizuje sprzedaż i marketing lub zleca to innym firmom.
Zatem główną rolą dewelopera i inwestora jest zakup działki i załatwienie finansowania realizacji projektu, a nie fizyczne budowanie inwestycji. Budowaniem zajmują się firmy budowlane.
Firma budowlana
Firma budowlana to realny i fizyczny wykonawca inwestycji. Lecz tutaj sprawa też nie jest taka jednoznaczna, gdyż są na rynku firmy budowlane niemające ani budowlańców ani sprzętu. Są to podmioty organizujące proces budowlany a do wykonawstwa zatrudniające inne firmy posiadające sprzęt i pracowników. Rolą takiej firmy jest głównie nadzór inżynierski i jakościowy, załatwienie formalności oraz organizacja finansowania prac budowlanych.
Dla mnie osobiście, prawdziwa firma budowlana to posiadająca swój sprzęt i ludzi, którymi we własnym zakresie, bez udziału firm zewnętrznych, jest w stanie wznieść budynek przynajmniej do stanu surowego. Dlaczego tylko do surowego ? Ponieważ firma budowlana buduje, ale nie koniecznie ma zasoby do realizacji instalacji branżowych czyli hydraulicznych czy elektrycznych. Tymi tematami najczęściej zajmują się wyspecjalizowane firmy instalatorskie, zatrudnione na zlecenie firmy budowlanej, jeżeli ta realizuje projekt jako generalny wykonawca.
Generalny wykonawca
Generalny Wykonawca to firma budowlana, która podjęła zlecenie realizacji budowy od dewelopera lub inwestora od początku do końca wg dostarczonego projektu. GW zajmuje się organizacją budowy, zatrudnieniem niezbędnych firm podwykonawczych i kierownika budowy, odpowiada za jakość wszystkich wykonywanych prac i zapewnia niezbędne gwarancje. Model ten jest bardzo często spotykany na rynku ze względu na wygodę takiej współpracy zarówno dla dewelopera jak i wykonawcy.
W przypadku gdy deweloper nie zatrudnia generalnego wykonawcy, może sama zlecać poszczególne etapy realizacji budowy wybranym podwykonawcom branżowym. Taki sposób budowy nazywany systemem gospodarczym jest tańszy, bo eliminuje marże GW ale wymaga też większego doświadczenia w budownictwie i dobrego nadzoru inwestorskiego. Model ten jest trudniejszy przez co rzadko wybierany przez początkujących inwestorów lub deweloperów nie mających w swoich zasobach wystarczającej kadry inżynierskiej.
Coraz częściej występujące zjawisko to wejście firmy budowlanej w rolę dewelopera. W takim wariancie mamy do czynienia z przejęciem całego procesu deweloperskiego przez jeden podmiot. Firmy budowlane coraz częściej i odważniej robią ten krok z dwóch powodów - po pierwsze - realizując swoje projekty zarabiają więcej na budowie niż występując tylko w roli wykonawcy na zlecenie (marża deweloperska zostaje u nich), a po drugie same sobie zapewniają roboty budowlane dywersyfikując w ten sposób rynek.
Jakość wykonania
Głównymi wyznacznikami jakości inwestycji deweloperskich są przede wszystkim:
- Projekt architektoniczny i wykonawczy, który opisuje dokładnie z jakich materiałów i w jaki sposób ma być wykonana inwestycja. Od jakości projektu i doświadczenia projektanta dużo zależy ostateczna jakość całej inwestycji. Jednak w całej swojej karierze deweloperskiej przypominam sobie tylko kilku klientów, którzy byli na tyle świadomi, aby pytać jacy architekci lub jako pracownia odpowiada za dany projekt. Im bardziej znana i renomowana pracownia, tym większa szansa że deweloper nie oszczędza na inwestycji.
- Zastosowane rozwiązania i materiały na budowie przekładają się wprost na standard wykonania realizacji. Nie zawsze jest tak, że to co wpisał architekt jest faktycznie zastosowane w realizacji. Bywa że architekci dorabiają sobie na boku, stosując w projektach rozwiązania lub materiały poszczególnych producentów. Wiedząc o tym fakcie, ekipy wykonawcze chcąc obniżyć koszty stosują na budowie generyki, czyli coś podobnego ale tańszego. Może to wpływać na ostateczną jakość budynku.
- Poszczególne ekipy wykonawcze zatrudnione przez generalnego wykonawcę lub dewelopera. Wnikliwi mogą sprawdzić referencje firm odpowiadających za dane branże, jednocześnie zdobycie tych danych może nie być proste, bo w czasach trudności z pozyskaniem dobrych ekip, przekazywanie tych danych może nie być w interesie deweloperów aby nie zostali odkupieni przez konkurencję. Szczególnie dotyczyć to może dobrych ekip tynkarskich i dekarskich, których jakość pracy ma szczególne znaczenie dla ostatecznej oceny całego budynku. Nic tak nie boli jak klientów jak krzywe ściany czy cieknący dach ;)
- Kadra inżynierska - kierownik budowy, inżynier budowy, majster - ich doświadczenie, charyzma i znajomość budowlanki to podstawa sukcesu inwestycji
Różnica między deweloperem a spółdzielnią mieszkaniową
Deweloper to prywatny przedsiębiorca realizujący inwestycję w celach zarobkowych zaś spółdzielnia mieszkaniowa to w teorii inicjatywa mieszkańców tworzących spółdzielnię, w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. W praktyce jednak spółdzielnie budują tak samo jak deweloperzy, jednak ich nie obejmuje ustawa deweloperska, wobec czego to klienci finansują budowę ze swoich wpłat (oraz spółdzielcy danej spółdzielni). Teoretycznie spółdzielnie nie powinny zarabiać na inwestycjach i oferować mieszkania po kosztach ich wytworzenia. W praktyce jednak bywa różnie, a często spółdzielnia buduje zarobkowo podobnie jak deweloper. Jedno jest pewne - spółdzielnie budują aby poszerzać swoje zasoby lokalowe, innymi słowy aby zarabiać na czynszach. Dlatego mimo pozornie tańszych w zakupie mieszkań, mieszka się w nich drożej niż mieszkaniach deweloperskich. Inwestycje te zazwyczaj są lokowane na osiedlach mieszkaniowych więc budowane w niższym standardzie i słabszej estetyce niż prestiżowe inwestycje deweloperów, choć tu też nie ma reguły.
Czym się kierować przy sprawdzaniu dewelopera?
Każdy klient inaczej podchodzi do tematu testowania wiarygodności dewelopera. Dla jednych istotne jest rozpoznawalne logo, dla innych tradycja, jeszcze inni patrzą na ilość wcześniej zrealizowanych inwestycji. Każdy z tych elementów ma wpływ na jakość i postrzeganie inwestora przez klientów. Jednak nawet najlesze firmy mają swoje lepsze i gorsze inwestycje. Nie zawsze brand dewelopera czy nakłady na marketing są odzwierciedleniem jakości wykonania realizowanych budynków czy bezpieczeństwa całego projektu.
Ważnymi wyznacznikami dla klientów powinny być takie elementy jak sposób finansowania inwestycji oraz renoma biura projektowego i wykonawcy. Banki finansujące inwestycje mieszkaniowe bardzo restrykcyjnie podchodzą do kredytowania deweloperów. Dlatego jeśli instytucja prowadząca rachunki powiernicze oraz kredytująca budowę jest znana, to powinno stanowić ważną polisę bezpieczeństwa dla kupujących.
Drugim nieoczywistym parametrem jest biuro architektoniczne stojące za projektem. Im bardziej znane i renomowane, tym droższy był projekt a co za tym idzie będzie bardziej dopracowany. Projekt pośrednio wpływa na jakość wykonania całej inwestycji im lepszy, tym większa szansa na dbałość inwestora o wykonanie budynku.
Trzecim filarem decydującym o jakości inwestycji jest wykonawca. Im bardziej renomowana firma budowlana tym większa szansa że budowa została poprowadzona prawidłowo i z odpowiednim nadzorem inżynierskim.
Niestety niejednokrotnie widzieliśmy budowy realizowane przez renomowanych deweloperów, zaprojektowane przez dobrych architektów i budowane przez znane firmy wykonawcze a i tak pozostawiały wiele do życzenia. Z drugiej strony nieraz byliśmy świadkami wybitnie udanych realizacji zrobionych przez nowe na rynku firmy, bez udziału banków. Dlatego tzw renoma dewelopera nie powinna być elementem decydującym o wyborze mieszkania, a bardziej przejrzystość jaką zapewnia inwestor, jego podejście do klienta oraz dokumentacja jaką otrzymujemy. Szczególnie ważny jest projekt i standard wykonania budynku gdyż to on opisuje, jakie materiały i rozwiązania zostaną zastosowane na budowie.
Deweloperskie spółki celowe
Większość, nie tylko dużych deweloperów, realizuje kolejne inwestycje za pomocą nowych podmiotów pod konkretny projekt. Dotychczas były to spółki komandytowe. Jednak po zmianie przepisów dotyczących ich opodatkowania, aktualnie najczęściej są to spółki z o.o. Przejrzystość finansów i rozdzielenie ryzyka nakazuje deweloperom realizację inwestycji za pomocą spółek celowych, dedykowanych do danego projektu. Często spółki te noszą nazwę dewelopera wzbogaconą np o nazwę realizowanej inwestycji. Mają zazwyczaj niski kapitał zakładowy lecz nie powinno to być powodem do niepokoju dla kupujących, gdyż gwarantem powodzenia projektu nadal pozostaje główna spółka dewelopera.
Standard wykonania budynku
To dokument opisujący jak będzie realizowany budynek - z jakich materiałów i w jakich technologiach. Wraz z projektem budowlanym stanowi wyznacznik jakości danej inwestycji deweloperskiej. Standard jest załącznikiem do umowy deweloperskiej i powinien znaleźć się w prospekcie informacyjnym. Jakość tego dokumentu zależy od staranności dewelopera. Im bardziej szczegółowy tym lepiej. Aktualnie standard wykonania budynków bywają oraz bardziej ogólnikowe, ze względu na trudności w pozyskiwaniu materiałów budowlanych i fachowców oraz konieczność zastępowania ich innymi np. tynki płytami KG, bloczki silikatowe betonowymi lub ceramicznymi, dachówki blachą, styropian wełną itd.
Jak porównywać oferty?
Warto porównywać porównywalne. Niestety najczęstszą miarą porównawczą jest cena za metr kwadratowy, która w zasadzie nie mówi nic. To trochę jakby ceny samochodów zestawiać ze sobą dzieląc ceny przez ilość koni mechanicznych nie patrząc na wyposażenie auta, jego stan techniczny, rocznik czy zastosowane technologie.
Dlatego porównując oferty mieszkań należy spojrzeć na temat bardzo szeroko i wziąć pod uwagę powierzchnię mieszkalnę danego lokalu czyli metry, które realnie mamy w pokojach. Do tego należy uwzględnić powierzchnie balkonów i tarasów, lokalizację oraz nanieść to wszystko na standard wykonania budynku. Oczywistym jest fakt, że budynki realizowane tanio i gorszych materiałów, będą droższe w przeliczeniu za m2.
Przy wystawianiu ofert polecamy operować całościowym budżetem, Przykładowo mając na zakup 500 tys zł, tworzymy zestawienia co za tę kwotę dostaniemy w danej inwestycji. I tym oto sposobem okazać się może, że jeden budynek oferuje w tej cenie tylko mieszkanie 3-pokojowe a w innym uda się nabyć mieszkanie z 4 pokojami i miejscem postojowym.
Oczywiście dużo zależy od potrzeb persony zakupowej, jednak porównywanie ceny metra jest często drogą donikąd. Wielokrotnie bywa na rynku tak, że mieszkania o wyższej cenie metra kwadratowego oferuje znacznie lepsze rozwiązanie architektoniczne przez co sam zakup sumarycznie okazuje się tańszy. Dlatego zestawiając ze sobą oferty, porównuj funkcjonalność lokali a nie ceny metra kwadratowego.
Oglądanie mieszkań
Rynek pierwotny zdecydowanie premiuje kupujących o większej odwadze i rozbudowanej wyobraźni przestrzennej, gdyż mają możliwość kupowania mieszkań na wczesnym etapie realizacji inwestycji, tylko na podstawie projektu.
Jednak z drugiej strony, dla wielu klientów wizyta na budowie to niezbędny element aby móc wybrać mieszkanie. Dla nich droga do zakupu jest otwarta po osiągnięciu pewnego poziomu zaawansowania budowy - przynajmniej stanu surowego (najlepiej zamkniętego).
Oglądając mieszkania na budowie należy wziąć poprawkę na to, że wyglądają mało atrakcyjnie lub nawet brzydko. Budowa nie jest miejscem do delektowania się wnętrzami, dlatego biorąc pod uwagę fakt, że mieszkania kupuje się sercem, wizyta na budowie mało kiedy potrafi poruszyć emocje. Im wcześniejszy etap realizacji tym, większy bałagan na budowie a mieszkanie wypada mniej atrakcyjnie. Dlatego jeśli już musisz oglądać mieszkanie w trakcie budowy, weź poprawkę na to, że idziesz ocenić czy dana przestrzeń jest wystarczająca dla ciebie oraz czy widok z okna jest akceptowalny (choć nie zawsze jest to możliwe, bo okna bywają zaklejone folią).
Pamiętaj, że puste mieszkania mogą wyglądać na mniejsze, w porównaniu z tymi zagospodarowanymi, gdyż nie ma w nich punktów odniesienia w postaci mebli czy sprzętu. Dlatego porównując mieszkania na budowie, zestawiaj je tylko z ofertami deweloperskimi. Ważne jest również, aby oglądać przy podobnych warunkach atmosferycznych, gdyż mieszkania oglądane w słoneczny dzień zawsze będą ładniejsze niż te same lokale oglądane w dzień pochmurny.
Kiedy i jak oglądać mieszkania?
Mieszkania można oglądać jak deweloper na to pozwoli. To główne ograniczenie wynikające z zasad bezpieczeństwa na budowie. Niektórzy kierownicy budowy w ogóle nie udostępniają możliwości oglądania mieszkań potencjalnym klientom. Zatem jeśli już masz taką opcję, to miło ze strony inwestora. Mając możliwość wybieraj jasną porę dnia, gdyż na budowie nie ma oświetlenia w mieszkaniach i skazany jesteś tylko na światło dzienne. Szczególnie ma to znaczenie zimą, kiedy szybko się robi ciemno. Zdarza się, że klienci proponują oglądanie z latarkami - od razu zaznaczamy - nie ma takiej możliwości!
Wizyta z deweloperem na budowie
Umawiając się na budowę pamiętaj o zachowaniu zasad bezpieczeństwa. Ze swojej strony zadbaj o odpowiednie ubranie (długie nogawki i rękawy) oraz pełne obuwie z grubą i twardą podeszwą. Wejście na budowę w nieodpowiednich butach nie będzie możliwe więc sandały, klapki czy szpilki odpadają. Dodatkowo trzeba się liczyć z podpisaniem oświadczenia o ryzyku i odpowiedzialności za ewentualne wypadki w czasie wizyty, Deweloper wyposaży również odwiedzających w kaski ochronne i kamizelki.
Pamiętaj, że wizyta na budowie to nie jest rodzinna wycieczka. Oglądać mieszkanie powinny tylko osoby zainteresowane i decyzyjne, których dotyczy zakup. Nie przychodź z osobami postronnymi a rodzeństwu, rodzicom czy znajomym nagraj filmy z wizyty na budowie. Dzieci zostaw pod opieką, gdyż nie wejdą na plac budowy.
Urządzone mieszkanie pokazowe
To urządzony pod klucz i często już umeblowany przez dewelopera lokal. Teoretycznie robi się to, aby pokazać klientom jak może wyglądać przykładowe mieszkanie w danym układzie. Często realizacje te odbywają przy wsparciu firm partnerskich i projektantów wnętrz, aby pokazać możliwości aranżacyjne. Tyle w teorii. W praktyce tajemnicą poliszynela jest to, że mieszkania deweloperskie urządza się pod klucz, jeśli dane lokale się słabo sprzedają. Innymi słowy, układ który nie miał wzięcia na etapie budowy i zalega teraz w zasobach dewelopera, został urządzony pod klucz aby trafić do szerszej grupy klientów, poszukujących już gotowego produktu.
Wygodą kupowania takiego mieszkania jest fakt, że mamy nowe, zrobione i na gwarancji. Często mieszkania takie mają nawet zasłonki, poduszki, obrazki, kwiatki czy nawet sztućce. Minusem często bywa cena, gdyż za to wszystko co jest w mieszkaniu trzeba zapłacić więcej niż normalnie byśmy zapłacili kupując samemu.
Drugim mankamentem jest to, że mieszkania te wyglądają niekiedy … dziwnie. Czyli tak jak byśmy sobie sami nigdy nie zażyczyli. Niejednokrotnie łączą różne style wnętrzarskie, pokazując fantazję i możliwości architekta, które niekoniecznie muszą trafić w gusta kupujących. Tak czy inaczej, warto pamiętać że mieszkanie pokazowe nie zawsze jest pokazowym, a często odpicowanym pod szybszą sprzedaż.
Jeśli opcja gotowego i urządzonego mieszkania jest dla ciebie niezbędna, zapytaj dewelopera o możliwość wykończenia wybranego przez ciebie mieszkania pod klucz wg twojego projektu.
Oglądanie mieszkania z fachowcem
Zdarza się coraz częściej, że klienci umawiają się na oględziny mieszkań z zatrudnionym fachowcem od budownictwa i remontów. Przy wyborze takiego specjalisty warto zadać sobie pytanie na ile jego opinia będzie miała wpływ na decyzję zakupową ?
Byłem świadkiem, kiedy fachowiec nie zostawił suchej nitki na mieszkaniu jak i deweloperze (gdyż sam jak się okazało, pracuje dla konkurencji) a klienci i tak mieszkanie kupili.
Warto pamiętać, że tanie oferty mają słabszy standard i jakość wykonania niż mieszkania drogie, gdzie bardziej przykłada się wagę do detali.
Zatrudnienie specjalisty od budownictwa ma częściej zastosowanie przy odbiorach lokali, gdzie należy zwrócić szczególną uwagę na potencjalne usterki i niedociągnięcia, które w ramach rękojmi deweloper powinien usunąć
Procedura zakupu nowego mieszkania od dewelopera
Procedura zakupu nowego mieszkania jest zależna od stanu zaawansowania inwestycji.
- Lokal na etapie planowania i wczesnej realizacji
Zdarza się, że klienci decydują się na zakup zanim formalnie będzie to możliwe czyli kiedy nie ma jeszcze pozwolenia na budowę lub nie wszystkie warunki do podpisania umowy deweloperskiej są spełnione. W takim wariancie jedyne co jest możliwie to podpisanie umowy rezerwacyjnej, której zasady opisuje znowelizowana w 2021 roku ustawa deweloperska. W umowie rezerwacyjnej określone są informacje dotyczące projektu i standardu oraz warunki podejścia do umowy deweloperskiej.
- Lokal na etapie budowy
Kiedy inwestycja jest już realizowana, oznacza to że ma pozwolenie na budowę i można formalnie nabyć prawa do zakupu lokalu. Warunkiem jest oczywiście spełnienie wymagań ustawowych czyli posiadanie takowej umowy i wzoru, prospektu informacyjnego oraz rachunków powierniczych (o ile deweloper oczekuje wpłat). Zakup mieszkania na etapie budowy odbywa się za pomocą umowy deweloperskiej, będącej odpowiednikiem umowy przedwstępnej jednak podpisywanej u notariusza. Umowa ta tworzona jest zgodnie z wytycznymi zawartymi w ustawie deweloperskiej.
- Lokal w gotowym budynku
W momencie kiedy budynek formalnie jest oddany do użytkowania, przestaje obowiązywać ustawa deweloperska. W takim przypadku zakup jest najbardziej uproszczony. Jeśli klient posiada gotówkę można po prostu iść do notariusza aby podpisać umowę zakupu. Jeśli zakup jest kredytowany, to niezbędna będzie podpisanie z deweloperem umowy przedwstępnej (zwykłej lub notarialnej - wedle ustaleń stron)
Rezerwacja mieszkania
To specyficzny rodzaj umowy, w której strony umawiają się na przystąpienie do kolejnej umowy. Zawierana jest w sytuacji kiedy strony chcą sformalizować decyzję zakupową ale z jakichś powodów nie chcą lub nie mogą przystąpić do umowy deweloperskiej, przedwstępnej lub przeniesienia własności.
- Kiedy podpisuje się umowy rezerwacyjne ?
- Kiedy deweloper nie jest gotowy formalnie na podpisanie umowy deweloperskiej. Nie posiada prawomocnego pozwolenia na budowę, notariusz nie przygotował jeszcze umowy deweloperskiej, występują braki w dokumentacji, deweloper czeka na sąd i wykreślenie zapisów z ksiąg wieczystych, stara się o kredyt czy też nie zostały przez bank założone rachunki deweloperskie. Powodów może być wiele. Niestety formalności trwają czasami bardzo długo, przez co procedura jest zablokowana.
- Kiedy klient chce rozpocząć procedurę kredytową, umowa rezerwacyjna pozwala na rozpatrzenie wniosku kredytowego. Działanie to przyspiesza uzyskanie kredytu oraz daje możliwości sprawdzenia w praktyce swojej zdolności kredytowej. Ewentualna odmowa ze strony banku jest łatwiejsza dla klienta i dewelopera, gdyż rozwiązanie umowy rezerwacyjnej jest znacznie łatwiejsze niż umowy deweloperskiej podpisywanej u notariusza.
- Kiedy deweloper nie chce podpisywać umów deweloperskich, proponuje klientom umowy rezerwacyjne. Są sytuacje kiedy deweloperom nie opłaca się podpisywanie “deweloperki`. Ma to najczęściej miejsce kiedy budowa jest mała, pozostało niewiele czasu do zakończenia budowy lub jest w pełni finansowana z własnych środków inwestora. W takich przypadkach załatwienie formalności związanych z podpisywaniem umów deweloperskich jest na tyle kosztowne i czasochłonne dla inwestora, że nie ma sensu tego robić.
- Dla przykładu, przyjmując np. że do końca realizacji niewielkiej inwestycji pozostało inwestorowi około pół roku, zaś bank lub sąd na załatwienie dokumentów potrzebują nawet 9 miesięcy, rozpoczynanie procedury przygotowania umów deweloperskich zupełnie nie ma sensu.
Do tego koszty przygotowania umów, prowadzenia rachunków, koszty notarialne i deweloperski fundusz gwarancyjny sprawiają, że wielu małych inwestorów coraz częściej pomija ustawę deweloperską w swoich realizacjach i sprzedaje dopiero gotowe nieruchomości.
Umowa deweloperska
To rodzaj umowy przedwstępnej, dedykowanej dla zakupu mieszkań i domów w trakcie realizacji inwestycji, zanim zostanie oddana do użytkowania. Jest w postaci aktu notarialnego i przygotowywana przez notariusza na podstawie zapisów z ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ta reguluje co powinno się znaleźć w umowie dlatego możliwości notariuszy w konstruowaniu zapisów są mocno ograniczone.
Najważniejszymi rzeczami, o których warto pamiętać to fakt, że umowa jest notarialna co oznacza, że ma prawo wykonalności i nie można jej od tak rozwiązać. Podpisanie umowy wiąże się z wpisaniem roszczenia do księgi wieczystej działki, na której realizowana jest inwestycja. Stanowi to zabezpieczenie klienta, przed sprzedażą innemu klientowi tego samego mieszkania. Jednocześnie roszczenie to wiąże się z obowiązkiem zapłaty. W przypadku zwłoki w opłacaniu transz za zakup lokalu, deweloper może naliczać odsetki i kary umowne czy nawet chodzić płatności u komornika.
Z drugiej strony klient otrzymuje gwarancję ceny i bezpieczeństwo zakupu. W przypadku zmian ceny mieszkania czy jego powierzchni, umowa deweloperska daje prawo bezpłatnego odstąpienia od zakupu lokalu.
Niezbędnym elementem umowy jest wzór umowy oraz prospekt informacyjny, które są dostarczane klientowi przed spotkaniem u notariusza. Wzór umowy stanowi szkielet dokumentu uzupełniany zmiennymi danymi (informacje o lokalu, dane klienta itd) zaś prospekt informuje deweloperze, lokalizacji i standardzie inwestycji. W prospekcie znajdują się informacje o wcześniejszych realizacjach danego inwestora, planowanych inwestycjach w promieniu kilometra wokół miejsca budowy.
Zgodnie z ustawą, koszty umowy deweloperskiej pokrywają obie strony po połowie, choć w praktyce bywa różnie. Nieraz deweloper w ramach promocji pokrywa całkowicie koszty notarialne a czasem dogaduje się z notariuszem, który zawyża stawki do maksimum, aby to klient wziął na siebie większy ciężar umowy. Zazwyczaj jednak kwota opłaty za umowę deweloperską po stronie klienta waha się w zależności od wartości nabywanego lokalu oraz powierzchni dodatkowych - od kilkuset złotych do 2 tys zł. Jeśli chcesz poznać dokładną kwotę jaką zapłacisz u notariusza za komplet dokumentów z wypisami i wpisami do ksiąg, skontaktuj się z kancelarią notarialną przygotowującą umowy. Deweloper nie zawsze posiada w pełni precyzyjne informacje na ten temat. Dowiedz się także czy u notariusza musisz posiadać gotówkę, gdyż wiele kancelarii nie akceptuje płatności kartą.
Prospekt informacyjny
To najczęściej tabela będącą załącznikiem do umowy deweloperskiej, zawierająca informacje o
- spółce realizującej inwestycje
- sposobie finansowania
- wcześniejszych realizacjach
- lokalizacji
- technicznych parametry inwestycji
- nabywanym lokalu
Tabelaryczny sposób prezentacji danych ułatwia poszukiwanie i odczytywanie kluczowych dla klientów informacji.
Promesa i zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnieniu lokalu
Deweloperzy realizując inwestycje, najczęściej wspierają się kredytem inwestycyjnym udzielanym przez bank lub instytucję finansową. Kredyt zabezpieczony jest wpisem w księdze wieczystej gruntu na którym realizowana jest budowa. Warto jednak mieć na uwadze, że kredyt ten automatycznie dotyczy budynku oraz mieszkań.
Dlatego przy zakupie pamiętać należy, że niezbędnym dokumentem jest promesa wystawiana przez bank finansujący budowę, że kupowane mieszkanie nie będzie obciążone zobowiązaniami dewelopera. Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej bank wystawia promesa o bezciężarowym wyodrębnieniu lokalu w momencie, kiedy ustanowiona będzie jego samodzielność i zakładana osobna księga wieczysta mieszkania. Drugim dokumentem jest owa zgoda na bezciężarowe wyodrębnienie, której promesa dotyczyła. Bez tych dokumentów nie dostaniesz kredytu na zakup mieszkania, dlatego zawsze żądaj ich od dewelopera.
Finansowaniem inwestycji zajmują się nie tylko banki lecz także prywatni inwestorzy, spółki czy fundusze. Jako klienci mamy prawo do żądania wystawienia tych dokumentów podobnie jak od banku. W ich imieniu może zrobić to sam deweloper deklarując w umowie deweloperskiej bezciężarowe przeniesienie własności. Nie zawsze jednak taki zapis wystarczy aby usatysfakcjonować bank finansujący zakup mieszkania, dlatego wybierając ofertę kredytu hipotecznego, należy zapytać w banku o niezbędny zestaw dokumentów.
Oświadczenia dewelopera
To specjalne druki przygotowywane przez banki i wypełniane przez dewelopera na potrzeby uzyskania przez klientów kredytów hipotecznych. W oświadczeniach tych deweloper w skrócie informuje bank o inwestycji, postępie na budowie i ustaleniach finansowych dokonanych z klientem. Informacje w oświadczeniach pochodzą z umowy deweloperskiej, ich celem jest kondensacja podstawowych informacji w jednym dokumencie. Ponieważ w dokumentach tych znajdują się informacje z umowy deweloperskiej, dlatego ich wypełniane przez dewelopera następuje po jej podpisaniu przez klientów.
Kredytowanie zakupu nowego mieszkania
Aby skorzystać z oferty kredytowej warto posiłkować się dobrym doradcą kredytowym, który zna rynek kredytów, oferty banków i potrafi dobrać odpowiednią propozycję kredytu dla danego klienta. Wynagrodzenie doradcy pokrywa bank więc taka usługa dla klienta jest finansowo neutralna. Wielu klientów pierwsze kroki kieruje zazwyczaj do banku, w którym ma aktualnie rachunek. Jednak rzadko kiedy oferta własnego banku jest w danym momencie najlepszą propozycją, dlatego warto porównać 2,3 propozycje aby móc wybrać najlepszą. Nie zawsze też oferta najtańsza jest propozycją najlepszą, gdyż nieraz inne parametry kredytu mają znaczenie np. wymagania dotyczące ubezpieczenia czy wcześniejsza spłata kredytu.
Z naszej obserwacji wynika, że wśród dużych banków komercyjnych dobre oferty kredytowe mają najczęściej banki PKO BP, Peako SA, ING.. Jednak pamiętaj aby sprawdzić aktualną ofertę banków, ponieważ inne banki (Alior, mBank, Santander, Millennium, BNP, BOŚ czy City) mogą mieć w danym momencie ciekawe promocje.
W przypadku kredytowania zakupu mieszkania w trakcie budowy należy pamiętać że kredyt zaczynamy spłacać najczęściej zanim otrzyma may klucze do mieszkania. Dodatkowo bank pobiera opłaty za brak wpisów w księdze wieczystej. Opłata ta nazywana również ubezpieczeniem od braku wpisu w księdze wieczystej, wynika z faktu że bank wykłada środki na zakup mieszkania na którym nie ma zabezpieczenia. Opłata ta znika wraz z wyodrębnieniem księgi mieszkania po przeniesieniu własności i wpisaniu przez bank hipoteki na kupowane mieszkanie.
Przeniesienie własności
To ostateczna umowa notarialna podpisywana z deweloperem po oddaniu budynku do użytkowania, uzyskaniu samodzielności lokali oraz najczęściej po zapłaceniu całości kwoty za mieszkanie. Po podpisaniu umowy przeniesienia własności klient staje się właścicielem i członkiem wspólnoty mieszkaniowej (w przypadku mieszkania).
Zdarza się że w przypadku gotowych już budynków, zapłata za mieszkanie następuje po akcie notarialnym bo takie wymogi stawia bank. Temat ten zawsze jest uzgadniany indywidualnie między kupującym a deweloperem.
Koszt umowy notarialnej pokrywa w całości kupujący, o ile między stronami nie było innych uzgodnień. Zdarza się że kupujący za gotówkę, zwlekają z podpisaniem umowy przeniesienia własności wychodząc z założenia, że póki nie używają mieszkania nie chcą go przejmować na własność aby nie ponosić miesięcznych opłat. Niestety deweloper i tak obciąży mieszkanie kosztami jego utrzymania niezależnie od tego czy podpisałeś już akt czy nie. Dlatego odradzamy klientom zwlekanie z podpisaniem umów ostatecznych.
Podatek PCC przy zakupie od dewelopera
Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany przez notariusza dotyczy mieszkań kupowanych na rynku wtórnym od osób fizycznych. Zakup od dewelopera nie jest objęty podatkiem PCC o ile lokal kupowany jest od firmy, a na lokal wystawiana jest faktura VAT.
Nawet przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, podatek PCC nie obowiązuje jeśli lokal kupowany jest z fakturą od przedsiębiorcy. Z drugiej strony zakup z rynku pierwotnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (np. nowy dom wybudowany prywatnie oferowany jako deweloperski) objęty będzie podatkiem PCC.
Odbiór lokalu od dewelopera
Przekazanie lokalu nastąpić może po zakończeniu budowy i odbiorze technicznym budynku przez inwestora. Budynek nie musi być oddany do użytkowania aby móc przejąć lokal do użytkowania. Często jest tak że w okresie przejściowym między zakończeniem budowy a oddaniem budynku do użytkowania, klienci przejmują lokale aby móc je wykańczać.
Przejęcie lokalu wiążą się z komisyjnymi oględzinami lokalu oraz podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym notowane są ewentualne informacje o usterkach, których usunięcie jest po stronie dewelopera.
Wraz z lokalem klient otrzymuje klucze, zestaw dokumentów gwarancyjnych na poszczególne elementy w mieszkaniu oraz instrukcję prawidłowego użytkowania lokalu.
Czynsz w nowym mieszkaniu
Wielu klientów podczas wybierania mieszkania pyta o miesięczne koszty utrzymania lokalu. Jedyną prawidłową odpowiedzią na to pytanie jest “nie wiadomo`. Dlaczego ?
Ponieważ miesięczne opłaty za użytkowanie mieszkania nie zależą od dewelopera a użytkownika i wspólnoty mieszkaniowej. Równie dobrze sprzedawcy aut można by zapytać o szacowane miesięczne koszty utrzymania auta. Oczywiście wszystko zależy od tego jak i ile jeździmy. Z mieszkaniami jest podobnie. Możemy oszacować mniej więcej poszczególne elementy podając średnie stawki, jednak ostateczny miesięczny “czynsz` (prawidłowa nazwa to zaliczka remontowo-eksploatacyjna) wylicza dopiero administrator na podstawie danych licznikowych oraz ilości osób zamieszkujących lokal.
Pamiętać należy, że opłaty za media często są ustalane przez gminę oraz dostawców mediów. Kupując mieszkanie na wczesnym etapie inwestycji z odbiorem lokalu za 2 lata, szacowanie miesięcznych opłat przy aktualnej skali inflacji jest wróżeniem.
Dobrym pomysłem na oszacowanie czynszu w nowym mieszkaniu jest zebranie aktualnych opłat za lokal, podzielenie ich na metry kwadratowe mieszkania. Wynik mnożymy przez metry nowego lokalu i odejmujemy 10% dla mieszkania mniejszego niż aktualne lub 20% dla mieszkania większego niż aktualne.
Nowe mieszkania mają zazwyczaj lepsze parametry termiczne i nie jest zbierany fundusz remontowy stąd prawdopodobieństwo że miesięczne opłaty będą niższe. Jednak pamiętać należy że to tylko ogólnikowy szacunek i bardzo dużo parametrów wpływa na ostateczną sumę miesięcznych opłat (m.in częstotliwość sprzątania obiektu, ilość wind, ilość mieszkań na windę, typ hali garażowej, powierzchnie dodatkowe do mieszkania, konstrukcja budynku, ilość mieszkańców w bloku, wielkość budynku, sposób ogrzewania, zastosowane technologie, opłaty lokalne itd.)
Warto też mieć na uwadze, że w pierwszym roku użytkowania należy dobrze ogrzewać i wentylować mieszkania aby pozbyć się wilgoci z murów pozostałej po budowie budynku i remontach lokali. W tym okresie zużycie ciepła na pewno będzie większe niż w kolejnych latach.
Lokal, mieszkanie czy apartament
Coraz częściej spotykamy się z nazewnictwem mocno na wyrost. Wszystko już jest dziś apartamentem, nawet mieszkanie o minimalnej normatywnej powierzchni 25 mkw. Wszystko co poniżej 25 mkw niej jest mieszkaniem a lokalem użytkowym.
Lokal użytkowy nie musi spełniać norm dotyczących mieszkań bo zgodnie z definicją nie służy do zamieszkiwania. Praktyka jest jednak taka, że lokale te oferowane często są jako mieszkania jednak pamiętać trzeba że ze względu na swoją specyfikę są objęte innymi podatkami (23% a nie 8% jak mieszkania), podatki od nieruchomości tez są wyższe, nie można się w takim lokalu zameldować ani wziąć na niego kredytu mieszkaniowego.
Czym jest zaś apartament ?
Nie ma jednoznacznej definicji apartamentu dlatego deweloperzy swobodnie korzystają z tej nazwy. Przyjęło się jednak, że apartament to mieszkanie powyżej przeciętnej pod względem powierzchni, lokalizacji jak i standardu. Dlatego uczciwym jest nazywać mieszkania apartamentami gdy mają ok 100 mkw lub więcej, są w budynkach o podwyższonym standardzie i cenionej, prestiżowej lokalizacji. Warto aby wszystkie te trzy warunki były spełnione, dlatego nazywanie kawalerek czy mieszkań spółdzielczych apartamentami jest nie na miejscu.
Powierzchnie lokali
Powierzchnia lokalu to główny parametr którym operują wszystkie strony transakcji na rynku nieruchomości. Szczególnie ceniony jest parametr cena/powierzchnię. Jednak w nowym budownictwie powierzchnia liczona może być na różne sposoby w zależności od zastosowanej normy. Teoretycznie powinna obowiązywać jedna i ta sama norma dla wszystkich, jednak praktyka jest różna a normy się zmieniają co kilka lat, stąd nieścisłości.
Aby być uczciwym wobec siebie i klientów, deweloperzy zaczęli stosować różne normy równolegle i dla jednego mieszkania podawać dwie lub nawet trzy powierzchnie. Szczególnie kluczowa pozostaje powierzchnia pod ścianami działowymi.
Skąd to wynika ?
Ściany działowe zajmują powierzchnię lokalu i przy okazji kosztują. Innymi słowy zabierają powierzchnię i zysk. Klienci licząc powierzchnię mieszkań, raczej nie biorą pod uwagę tego że ściany działowe są lepsze lub gorsze. W interesie klienta jest aby deweloper nie brał tej powierzchni pod uwagę, co zrozumiałe, bo mieszkanie będzie tańsze.
Jak w takim wariancie kalkulacji powierzchni, kiedy klienci na etapie budowy zmieniają układ ścian działowych lub je usuwają, automatycznie zmienia się nam powierzchnia mieszkania oraz powierzchnię całego budynku. Każdorazowa zmiana aranżacyjna wiązałaby się z koniecznością nowych obliczeń. Paradoksalnie usuwanie ścian lub ich nie stawianie (niższy koszt dla dewelopera) spowodowałoby wzrost ceny mieszkania (bo powierzchnia by się zwiększała). W drugą stronę, gdyby deweloper zastosował lepsze (grubsze ściany działowe) poniósłby podwójny koszt związany z droższym materiałem a dwa, z mniejszym mieszkaniem.
Z tego powodu dobrym rozwiązaniem jest liczenie powierzchni mieszkań uwzględniając całość lokalu znajdującą się między ścianami konstrukcyjnymi (tak jak w lokalach usługowych), których położenia zmieniać nie można. W takim przypadku niezależnie od typu ścian działowych (ich grubości i ustawienia) powierzchnia lokalu pozostaje niezmienna upraszczając całą sprawę wszystkim.
Dodatkowe powierzchnie do lokalu
Wraz z mieszkaniem zapewne masz możliwość zakupu miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej (nazywanej pomieszczeniem gospodarczym, piwniczką, schowkiem itd) . Zazwyczaj zachęcamy klientów aby nabywać te przestrzenie jeśli budżet i oferta na to pozwala. Wszak nie zawsze deweloper udostępnia możliwość zakupu tych powierzchni. Czasem ich po prostu brakuje w budynku lub jest mniej niż mieszkań, wobec czego oferuje się je do lokali największych/najdroższych lub klientom w kolejności zgłaszania. Dlatego jeśli kupujesz mieszkanie małe lub na późnym etapie realizacji inwestycji, możesz nie mieć możliwości zakupu dodatkowych powierzchni.
Komórki lokatorskie najczęściej oferowane są jako powierzchnie przypisane do mieszkania (na tej samej księdze wieczystej i z podatkiem VAT 8%).
Miejsce postojowe
Miejsce postojowe to zawsze indywidualna kwestia klienta jak i dewelopera. Co inwestycja to inna sytuacja z nimi związana. Im bliżej centrum dana lokalizacja się znajduje tym większe prawdopodobieństwo, że miejsc postojowych będzie za mało. Z drugiej strony inwestycje położone dalej od centrum lub poza miastem miewają odwrotny problem, a chętnych na zakup garaży czasami brakuje.
W sytuacjach gdy deweloper zmuszony został do produkcji miejsc postojowych zgodnie z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania i ma ich tyle co mieszkań lub nawet więcej, zdarza się że zmusza klientów do zakupu miejsca. Robi to np uzależniając zakup mieszkania od wyboru miejsca lub po prostu przypisując miejsca postojowe do mieszkań i oferuje je jako komplet.
Ceny miejsc postojowych zależą głównie od polityki dewelopera. Jedno jest jednak pewne, deweloperzy na nich nie zarabiają. Budowa miejsc parkingowych jest niezbędną koniecznością anu móc zrealizować inwestycję mieszkaniową. Finansowo w budowie hali garażowej partycypują wszyscy klienci nabywający mieszkania. Im tańsze są miejsca w hali tym większa koszt ich realizacji rozłożony został po innych powierzchniach sprzedawalnych budynku. Dlatego warto kupować miejsca w hali jeśli jest taka możliwość, bo zazwyczaj to miejsce jest dofinansowane a kwota jaką trzeba za nie zapłacić nie pokrywa kosztów jego wytworzenia. Tym bardziej, że cena miejsca postojowego w hali garażowej najczęściej zawiera 23% podatku VAT. Dlatego jeśli masz auto lub kupujesz większe mieszkanie, warto nabyć je z miejscem postojowym.
- Kiedy zakup miejsca parkingowego jest zbędny?
- Gdy miejsce postojowe jest bardzo drogie i jego zakup jest po prostu finansowo nieosiągalny. To główny powód dla którego rezygnacja z zakupu miejsca jest uzasadniona.
- Kiedy położone jest z dala od centrum gdzie miejsc parkingowych wokół budynku jest sporo.
- Gdy mieszkanie nabywasz inwestycyjnie, a twoi najemcy nie potrzebują miejsca w hali (np. studenci).
- Jeśli mieszkanie jest w centrum miasta, gdzie jest doskonała komunikacja a jego nabywca nie posiada auta.
