"Poczekam z zakupem mieszkania, aż ceny spadną"

30.05.2022 r. Marcin Monarcha Poradnik dla klientów

Marcin Monarcha

AUTOR WPISU
Marcin Monarcha
Ekspert rynku deweloperskiego

Ostatnio miałem rozmowę z klientem, który poszukuje mieszkania dla swojej rodziny, aby polepszyć warunki mieszkaniowe. Rozmowa jednak zakotwiczyła się na aktualnych cenach mieszkań i sytuacji rynkowej. Klient, mimo iż poszukuje mieszkania dla siebie i swojej rodziny, uznał że poczeka aż ceny mieszkań spadną.

Czy takie podejście ma sens ? Postanowiłem przeanalizować sytuację i odpowiedzieć na to pytanie.

Ceny mieszkań są wysokie. To prawda. Jednak pytanie czy było kiedyś tak, że ceny były niskie ? Pracuje na rynku nieruchomości od kilkunastu lat. Obserwowałem kryzys na rynku nieruchomości w 2009 roku i mam pewne wnioski w tym temacie. Nieruchomości mają to do siebie, że mimo iż są traktowane jako produkt inwestycyjny, to w przeciwieństwie do złota, akcji czy kryptowalut ich wartość nie jest zawsze kreowana na podstawie bezpośredniego popytu i podaży, lecz także na bazie kosztów wytworzenia. Innymi słowy ceny nieruchomości wynikają wprost z kosztów jakie należy ponieść aby je zbudować. Rynek pierwotny tak działa że przelicza ceny gruntu, materiałów budowlanych, robocizny oraz wartość pieniądza w czasie realizacji inwestycji.

Jak to wygląda od kuchni inwestora ?

Ceny działek trzymają się dobrze ponieważ pozyskanie dobrej działki - czyli takiej która pozwala na budowanie inwestycji deweloperskiej, w odpowiedniej lokalizacji i z sensownymi warunkami zabudowy jest trudne i kosztowne. Dodatkowo działek spełniających formalne wymagania budowlane jest wbrew pozorom mało. "Gdzie się nie obejrzeć, tyle pustych działek jest wokoło" - słyszałem nieraz od postronnych osób. Fakt, sporo. Tylko działka pod inwestycję musi spełniać bardzo dużo warunków aby się nadawała pod budowę. Musi być na sprzedaż, musi mieć jasną sytuację prawną, nie mieć przeciwskazań formalnych i technicznych oraz spełniać odpowiednie parametry opłacalności. Gdy zbierzemy wszystkie te warunki w jedną całość, okazuje się wtedy, że w naszym mieście takich gruntów jest jak na lekarstwo.

Pozyskane działki to jedno, ale procedury urzędnicze i formalności związane z uzyskaniem warunków zabudowy i pozwoleniem na budowę trwają czasem kilka lub kilkanaście kwartałów. Od momentu znalezienia działki do chwili wbicia łopaty w Bydgoszczy w praktyce średnio zajmuje od 2 do 3 lat. Trwa to długo ponieważ bydgoski urząd miasta nie ułatwia życia deweloperom. Wydział Administracji Budowlanej Urzędu Miasta Bydgoszcz bije ogólnopolskie rekordy w kwestii opieszałości w wydawania decyzji i czepiania się wszystkiego czego się da, aby tych decyzji unikać. Taki mamy w mieście klimat proinwestycyjny. Jako ciekawostkę przytoczę historię wydawania pozwolenia na budowę na terenie dawnego targowiska przy ul. Magdzińskiego, gdzie miasto samo sobie nie potrafiło wydać decyzji w obowiązującym terminie. Co dopiero deweloperom. Średni czas pozyskiwania pozwolenia na budowę w Bydgoszczy to około roku.

Drugim czynnikiem decydującym o cenach są koszty materiałów budowlanych. W ich skład wchodzą ceny cegieł, betonu, stali, szkła, izolacji i materiałów wykończeniowych.
Te jak wiemy rosną z roku na rok i niewiele wskazuje na to aby miało się coś w tej kwestii zmienić. Dlaczego materiały drożeją ? Rosnące koszty surowców, gazu, paliw i płac oraz utrzymujący się popyt sprawiają, że nie ma podstaw ekonomicznych do spadku cen. 

Trzecim elementem są koszty robocizny i brak rąk do pracy na budowach. Dotychczas polska budowa Ukraińcami stała. Ale jak wiemy sporo się w tej kwestii zmieniło, wielu z nich wyjechało i nieprędko wrócą. Oznacza to że pracowników tych trzeba było zastąpić polską, droższą siłą roboczą oraz ponieść stawki tym, którzy zostali. Do tego czas realizacji wielu budów się znacznie wydłużył.

Kolejnym elementem wpływającym makroekonomiczne jest uruchomienie środków z KPO, które napędzą inwestycje infrastrukturalne w kraju. Oznacza to bezpośrednią konkurencję ze strony państwa i samorządów o materiały i pracowników. Innymi słowy wpompowanie kolejnych miliardów w krajowe budownictwo będzie utrzymywać wysokie ceny przez kolejne lata.

Ostatnim czynnikiem politycznym będzie fakt, że Ukraina wcześniej czy później zacznie się odbudowywać. Skala potrzeb budowlanych w tym kraju jest gigantyczna, wobec czego sama sobie nie poradzi. Będzie się posiłkować dostawcami i firmami zewnętrznymi - w tym z Polski. Wobec czego nie mamy co liczyć na szybki powrót pracowników z Ukrainy, bo u siebie będą mieli co robić, ale dodatkowo konkurencja na rynku materiałów może wzrosnąć.

Dlatego jeśli jesteś klientem szukającym mieszkania i czekasz na spadek cen ze względu na wyższe stopy procentowe, to możesz się nigdy nie doczekać. Proces budowania mieszkań to około 5 lat, chwilowe podniesienie stóp niewiele zmieni. Co się realnie może zmienić to wycofanie wielu inwestorów z rynku (co już się dzieje) i ograniczenie bądź wstrzymanie planów realizacji kolejnych inwestycji. Oznacza to tylko tyle, że będzie mniej mieszkań na rynku, przez co ich ceny się utrzymają bo konkurencyjność spadnie. Dodatkowo duża fala emigracyjna jaka przybyła do Polski, wyssała rynek najmu. Spowodowało znaczny wzrost cen wynajmu. Przełoży się to na dalsze zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania klientów gotówkowych. 

Dlatego jeśli stać cię na mieszkanie i kupujesz dla siebie aby mieszkać, to czekanie na spadek cen nie ma sensu, ponieważ ważniejszy dla ciebie jest komfort rodziny i cykl życia. Jeśli potrzebujesz większego mieszkania, ale ci się nie spieszy, to może się okazać, że za rok czy dwa nie będzie cię już stać. Dzieci urosną a problem się uwydatni. Za podobne środki nie kupisz już tego co planowałeś. Statystycznie widzimy, że co trzy lata za podobne środki można kupić o jeden pokój mniej. Taką sytuację przerabiam od wielu lat, odkąd mieszkania były za 2400 zł/mkw. Ceny nowych mieszkań nigdy nie spadły. Oczywiście zdarzają się wyjątki, rabaty, korekty cenowe ale są to indywidualnie negocjowane parametry z konkretnym deweloperem przy konkretnej ofercie.

Warto pamiętać że krajowe indeksy cen, to tylko statystyka a cena to nie jedyna wartość mieszkania. Szansa, że to jedno mieszkanie spełniające oczekiwania twojej rodziny pod kątem lokalizacji, bezpieczeństwa, wygody, widoku z okien czy układu funkcjonalnego stanieje, jest znikoma. Prędzej kupi je ktoś inny lub deweloper je urządzi pod klucz i wynajmie (bo mu się bardziej to opłaca niż obniżanie cen).
Wtedy pozostaje szukać od nowa w kolejnych inwestycjach, które z biegiem czasu z powodów wymieniowych powyżej - będą niestety droższe.
Marcin Monarcha

AUTOR WPISU
Marcin Monarcha
Ekspert rynku deweloperskiego

Absolwent Executive MBA Międzynarodowego Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył Menedżerskie Studia Deweloperskie w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie oraz studia magisterskie na Uniwersytecie Technologiczno-Przyrodniczym w Bydgoszczy. Trener biznesu i najbardziej doświadczony handlowiec w zespole. W branży inwestycji deweloperskich od 2010 roku. Odpowiedzialny za współpracę z klientami inwestycyjnymi, inwestorami, deweloperami i klientami strategicznymi. Najczęściej pracuje w drugiej linii sprzedaży oraz wspiera proces sprzedaży merytoryczne i techniczne.

Pracując z Marcinem możesz liczyć na:

  • świetną znajomość rynku oraz ogromne zasoby twardej wiedzy i doświadczenia z branży deweloperskiej
  • doskonałą umiejętność rozpoznania potrzeb i oczekiwań klientów
  • kreatywne myślenie, poszukiwanie nieszablonowych rozwiązań i konkretne podejście do tematu

UDOSTĘPNIJ ARTYKUŁ

Pomożemy Ci mądrze wybrać

MERTIS INVESTMENTS - Salon Inwestycji Deweloperskich
Mirka Monarcha
Specjalista rynku pierwotnego
Mirka Monarcha
Specjalista rynku pierwotnego

Absolwentka Uniwersytetu Mikołaja Kopernika na Wydziale Prawa i Administracji. Swoje zamiłowanie do rynku nieruchomości rozpoczęła już na studiach. Posiada najdłuższy staż i jest najbardziej doświadczona w branży nieruchomości w naszym zespole. Zaczynała w 2006 roku od pracy agenta nieruchomości. Po ukończeniu studiów podyplomowych na Uniwersytecie Warmińsko-Mazurskim zdobyła licencję na obrót nieruchomościami. Dziś posiadając wiedzę o rynku wtórym i pierwotnym, jest jednym z najbardziej doświadczonych i najlepszych specjalistów na rynku inwestycji deweloperskich.

Pracując z Mirką oczekuj:

  • niecodziennego i fantazyjnego stylu pracy
  • nietypowego poczucia humoru
  • skutecznego, konkretnego i zdecydowanego działania
  • barwnej obsługi ij oryginalnego uroku osobistego
Marta Tkaczyk
Doradca klienta

Absolwentka Uniwersytetu im. Mikołaja Kopernika w Toruniu na Wydziale Nauk Ekonomicznych i Zarządzania. Doskonale zorganizowana i uśmiechnięta osoba. Doświadczony Pani konsultant, otwarta na potrzeby swoich klientów. Wierzy, że dobra komunikacja międzyludzka jest kluczem do sukcesu. Do każdego zadania podchodzi z pełnym zaangażowaniem i profesjonalizmem.

Pracując z Martą możesz liczyć na: 

  • przyjazną, rzetelną i pomocną obsługę klienta
  • pełne zaangażowanie w rozwiazywaniu problemów
  • doskonałą znajomość rynku inwestycji i wparcie
    merytoryczne przy poszukiwaniu optymalnych rozwiązań
Agata Meszyńska
Asystent działu sprzedaży

Aktualnie w trakcie studiów "Design w Biznesie". Jej zadaniem jest pierwsza linia kontaktu z klientem i udzielanie podstawowych informacji osobom poszukujących odpowiednich ofert w inwestycjach deweloperskich. Zdeterminowana, otwarta na rozwój i pozytywna osoba, która właśnie rozpoczyna swoją karierę w branży nieruchomości. Otwarta na ludzi i nowe wyzwania. Duża wyobraźnia i świeże spojrzenie na świat. Do każdego zadania podchodzi z pełnym zaangażowaniem.
       
Pracując z Agatą możesz liczyć na: 

  • przyjazny kontakt i odpowiedzi na swoje pytania
  • pełne zaangażowanie w pomoc i działanie 
  • kreatywne podejście do pracy z klientem
  • przekierowanie twojej sprawy do odpowiednich
    konsultantów którzy pomogą w poszukiwaniach 
Marcin Monarcha
Ekspert rynku deweloperskiego

Absolwent Executive MBA Międzynarodowego Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył Menedżerskie Studia Deweloperskie w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie oraz studia magisterskie na Uniwersytecie Technologiczno-Przyrodniczym w Bydgoszczy. Trener biznesu i najbardziej doświadczony handlowiec w zespole. W branży inwestycji deweloperskich od 2010 roku. Odpowiedzialny za współpracę z klientami inwestycyjnymi, inwestorami, deweloperami i klientami strategicznymi. Najczęściej pracuje w drugiej linii sprzedaży oraz wspiera proces sprzedaży merytoryczne i techniczne.

Pracując z Marcinem możesz liczyć na:

  • świetną znajomość rynku oraz ogromne zasoby twardej wiedzy i doświadczenia z branży deweloperskiej
  • doskonałą umiejętność rozpoznania potrzeb i oczekiwań klientów
  • kreatywne myślenie, poszukiwanie nieszablonowych rozwiązań i konkretne podejście do tematu

POZNAJ NASZ ZESPÓŁ

Dlaczego warto z nami współpracować?

Mertis Investments pełni rolę supermarketu inwestycji gdzie znajdziesz i porównasz w jednym miejscu najlepiej dopasowane do twoich potrzeb oferty nowych mieszkań i domów. Zakup mieszkania to ważna decyzja związana ze sporym wydatkiem, dlatego warto ją konsultować z osobami godnymi zaufania i znającymi się na rzeczy.

CO ZYSKUJESZ PRACUJĄC Z MERTIS?

Bezpiecznie

Bezpieczeństwo transakcji na rynku mieszkaniowym to nasz priorytet - dlatego pracujemy tylko ze sprawdzonymi inwestycjami, które nie niosą za sobą ryzyka dla klientów kupujących nowe domy lub mieszkania. Jeśli dana inwestycja nie przejdzie naszej weryfikacji, po prostu nie znajdziesz jej w naszej ofercie.

CZYTAJ WIĘCEJ

Bezpośrednio

Nasz salon deweloperski to miejsce gdzie znajdziesz i porównasz najszerszą ofertę mieszkaniową rynku pierwotnego w Bydgoszczy. Prowadzimy wyłączną, bezpośrednią sprzedaż wielu wybranych projektów deweloperskich na terenie Bydgoszczy. Znajdziesz je tylko u nas!

CZYTAJ WIĘCEJ

Bezprowizyjnie

Jesteśmy deweloperskim salonem sprzedaży. U nas kupujesz z pierwszej ręki, bez żadnych umów ani prowizji . W przeciwieństwie do pośredników nieruchomości nie zajmujemy się niczym innym jak tylko rynkiem pierwotnym, a nasze usługi - mimo bardzo wysokiej jakości - są dla Ciebie całkowicie darmowe.

CZYTAJ WIĘCEJ

Profesjonalnie

Mertis Investments to spółka brokerska dedykowana do obsługi inwestycji na rynku pierwotnym w Bydgoszczy. Od dekady zajmujemy się rynkiem mieszkaniowym. Jesteśmy jednym z najlepiej wykształconych i wykwalifikowanych zespołów konsultantów deweloperskich w Polsce.

CZYTAJ WIĘCEJ